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    • 姓名 : 赵丽律师
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    • 机构 : 河南尚成律师事务所
    • 证号 : A20064117021201
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    最高人民法院商品房买卖疑难问题司法观点集成(二)
    作者:原创发布时间:2015-11-28 来源:转浏览量:0
     

    六、买受人在约定的交房期限届满之日起超过两年请求出出卖人交房是否超过诉讼时效期间?办理房屋权属证书的义务是否适用诉讼时效的规定?

        [问题一]关于买受人在约定交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间的问题,有两种意见:第一种意见,买受人主张出卖人交付房屋的请求权应在两年诉讼时效期间内行使,超过两年诉讼时效期间请求出卖人交房的,因其怠于行使权利的状态经过诉讼时效期间丧失胜诉权。第二种意见,买受人在约定交房期间届满之日起超过两年请求出卖人交房的不能一律简单地认定为已超过诉讼时效,而应区分出卖人在约定交房期限是否具备交房条件分别进行处理。

        [问题二]关于买受人在合同约定期限届满之日起超过两年才请求出卖人办理所有权变更登记,是否超过诉讼时效期间的问题,也有两种意见:第一种意见,出卖人所承当的主给付义务为转移房屋的占有,更为重要的是转移房屋所有权。如果出卖人仅向买受人履行交付房屋的义务,未在合同规定的期限届满时办理房屋所有权证的,系没有履行转移房屋所有权这个最重要的主给付义务,已经构成违约,诉讼时效期间应该起算。因此买受人未在出卖人违约之日起两年内请求办理房屋所有权证的,因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。第二种意见,房屋已经交付的,买受人在约定办理房屋所有权证期限届满之日起超过两年请求出卖人为其办理房屋所有权证的应予支持。

    [最高人民法院民一庭倾向性意见]

        一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满,买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权,应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上,应当区分具体情况:房屋具备法定交付条件,诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算;如果房屋尚不具备法定的交付条件,诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。

        二、出卖人已经将房屋交付于买受人,买受人亦已实现对房屋的占有的,买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质,不适用诉讼时效的规定。

        《中国民事审判前沿》2005年第1集,第218页,最高人民法院民事审判一庭编,法律出版社

    七、房屋买卖合同解除后如何确定出卖方对房屋添附的补偿

        长沙物资股份有限公司与湖南万国医疗器械保健品博览会交易有限公司房屋买卖合同纠纷

    [最高人民法院经审理认为]

        《房屋买卖合同》被认定部分无效、部分解除后,物资股份公司和物资集团公司作为出售房屋一方应返还万国公司已经交付的购房款,万国公司作为购房方应返还已经实际占有的房屋。因万国公司已经对所购房屋进行了一定的添附,对其有效添附部分,物资股份公司和物资集团公司应予以适当补偿。对因合同解除而造成的损失按合同双方的责任大小进行分担。一审法院委托鉴定单位对万国公司装修工程进行了工程造价鉴定,但因该装修工程尚未完工,且工程质量也存在瑕疵,故该鉴定结论不能作为确定房屋有效添附价值的依据,但却可以作为本院确定双方分担损失的参考。该工程装修费用对于万国公司而言,是因房屋买卖合同不能履行而造成的损失,而对物资股份公司和物资集团公司而言,其收回房屋的同时,即接受了万国公司为装修支付的价款,因此应当对万国公司为装修支付的价款,给予适当补偿。本院以装修工程造价为基础,结合收回房屋、承受了装修利益的情况,依据各方对合同不能继续履行所应当承担的责任,确认物资股份公司和物资集团公司承担万国公司装修工程费用的70%,即15286980.22(21838543.18*70%),万国公司承担装修工程30%的费用。

    八、城市居民能在农村农民的宅基地上盖房?城镇居民能购买农民宅基地上的房屋吗?

        [理论界意见] 城市居民不能购买农村宅基地房屋,这是由我国现行法律规定决定的?!锻恋毓芾矸ā返诹豕娑ǎ?span class="nvd">“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》[国办发〔1999〕39号,199956日实施] 第二条也进一步指出:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。由此可见,城市居民在农村购买房屋,一定要查清是不是民宅,如果是,千万不要购买,以免承担房屋买卖合同无效的法律后果。

        [最高人民法院目前的态度] 最高人民法院存在两种观点

        观点一:《最高人民法院专家法官阐释民商裁决疑难问题》(续)吴庆宝主编,人民法院出版2008年版第10

    不支持城镇居民到农村购买土地使用权、房屋产权等。但是,经农村集体经济组织同意、批准,经卖房人同意签订买卖合同的,只要实际居住占有、付清价款的,应当认定为合同有效。但未经集体组织同意,至产生纠纷时并未办理实际交接的,其效力另当别论。不过从长远眼光看问题,如果购买农村土地使用权,购买农民居住用房,有利于扩大集体经济组织和村民个人增收、创收的,人民法院应当认定合同有效,并加以支持。
        
    观点二:《最高人民法院司法观点集成》,刘德权主编,人民法院出版2009年版第556

        最高人民法院《印发〈关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见〉的通知》(2008123日,法发[2008]36号)指出,依法保障农户宅基地用益物权,促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能,是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为,以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为,应依法确认无效?!豆裨喊旃赜诩忧客恋刈霉芾硌辖绰敉恋氐耐ㄖ?span class="nvd">[国办发〔1999〕39号] 第二条也进一步指出:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”20041224日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调,加强土地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。

        [北京市第二中级法院] 该院在处理备受媒体关注的宋庄画家村农村房屋买卖纠纷案件终审判决仍然认定买卖合同无效。采纳了理论界的意见。

        [大连市中级人民法院] 《大连晚报》2009915B2版《城里人当年买农村房该返还吗?》采纳了最高院的观点一。

        该院认为,涉案房屋买卖合同时间是2002年,契约签订当时只有《中华人民共和国土地管理法》第六十二条有关规定,而该规定只是对农村村民宅基地的拥有数量、面积及取得方式等作出了规定,而对城镇居民可否购买农村住房则未涉及。即是说,协议签订时,国家尚未对城镇居民购买农村住房作出禁止性规定,双方当事人买卖房屋的行为并不违法。虽然国务院办公厅于2007年下发《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策的通知》,其中有城镇居民不得到农村购买宅基地的规定,但该通知非家家颁布的法律或行政法规,且下发时间在涉案协议签订5年以后,故协议签订时并不违法。此外需要注意的是,协议签订当时,涉案土地性质为集体所有,时至今日,该土地已经被国家征用,由此,涉案协议的签订触犯国家有关农村宅基地政策的事实已经不存在,原告王某是为了获取因动迁可获得的利益而否认协议的合法性和有效性,此举有违诚实信用原则,故不能予以支持。

    九、商品房买卖合同示范文本关于交付条件的约定应如何理解?

        [最高人民法院观点]《房地产司法解释实例释解》,人民法院出版社,最高人民法院副院长黄松有主编。103——113

        国家为加强对商品房买卖行为的管理,强制性的要求开发商提供商品房买卖合同示范文本(以下简称示范合同),2000年由建设部、国家工商行政管理总局制定,地方工商行政管理局监制。示范合同第八条第一款约定了房屋交付的条件,包括四种情况下可以交付:1.该商品房经验收合格;2.该商品房经综合验收合格;3.该商品房经分期综合验收合格;4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。且合同另有一空白栏以便双方当事人自行约定交付的条件。

        如果当事人约定的交房条件是第1种,那么以开发商是否取得其当地建设管理机构发出的《竣工验收备案证》为标准??⑸淘诤贤级ǖ慕环渴奔淙〉昧吮赴钢?,就具备了合同约定的交付条件,否则,视为不具备合同约定的交付条件。

        如果当事人约定的交房条件是第2或第3或第4种,则都以开发商是否取得当地房地产开发管理机构发出的《房地产开发经营项目交付使用许可证书》为标准??⑸淘诤贤级ǖ慕环渴奔淙〉昧烁弥な?,就具备了合同约定的交付条件,否则,视为不具备合同约定的交付条件。

        如果商品房买卖双方在示范合同约定的除以上四项以外的其它交付条件,应如何认定呢?

        我们认为,商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商在办理房屋交接手续时,不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》,买受人有权拒收该房屋,由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。如果开发商与购房人约定的交付条件低于商品房综合验收的标准,那么以综合验收为交付条件标准,如果双方约定的标准高于商品房综合验收的标准,则以双方的约定为交付条件标准。

        [部分地方法院观点明显与最高人民法院观点相悖] 在司法实践中,很多律师持最高人民法院上述观点,但很难得到地方法院的支持,个中原因,值得深思。很多基层法院认为,只要建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收取得峻工报告,就可以交付购房人,而取得峻工验收报告是行政管理行为,不是房屋交付条件。此种观点,明显与最高法院观点相悖。

        [部分基层法院判决摘要] 某区法院认为:根椐《建设工程质量管理条例》第11条第1款规定第十六条:建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。49条规定:建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收。从上述两条可以明确看出,建设工程竣工验收是以建设、设计、施工、监理四家联合验为标准的。在通过竣工验收后,公安消防、环保部门也会进行验收,但公安、环保等部门的验收属于综合验收的范畴,是公安消防、环保部门履行行政权利的行为,履行的是一种监督权,而不属于竣工验收的范畴。建设行政主管部门的备案是行使管理权的一种方式,也不属于竣工验收的范畴。

        出卖人(开发商)约定:该商品房经建设单位、施工单位、监理单位验收合格。符合上述法律规定。

    十、最高人民法院认为开发商负有办理权属证书的义务,而部分地方法院却认为属于行政行为,此种观点与最高法院观点明显相悖

        《房地产司法解释实例释解》,人民法院出版社,最高人民法院副院长黄松有主编。146——160

        (一)开发商负有办理权属证书的义务

        取得不动产权属证书是购房人主要的合同目的,合同法的基本原则包括诚实信用原则,依该原则开发商负有办理权属证书的合同附随义务。
    法律依据:

        1、《城市房地产管理法》第五十九条规定,国家实行土地使用权和房屋所有权发证制度。

        2、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。

        3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7) 第十八条规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

        (二)开发商不能在约定或法定期限内办理权属证书的原因

         1、土地使用权手续不合法。

        商品房是特指经政府有关部门批准,由房地产开发经营公司开发的,建成后用于市场出售出租的房屋,包括住宅、商业用房以及其他建筑物,而自建、参建、委托建造,又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。商品房是能办理房屋所有权证和国有土地使用权证,可以自定价格出售的产权房??⑸讨挥幸猿鋈梅绞饺〉霉型恋厥褂萌?,进行房地产开发的商品房,才能办理权属证书。

        例如小产权房无法办理权属证书?!吨谢嗣窆埠凸恋毓芾矸ā返诹豕娑ǎ?span class="nvd">“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条也进一步指出:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

        2、房地产开发企业未支付全部的土地出让金。支付土地出让金是开发商最主要的义务,如果未按约定履行支付全部土地出让金的义务,土地管理部门一般会限制办理土地使用权转让手续。

        3、房地产开发企业违章建房。现阶段最突出的问题是开发商违规超建,私自违反规划,加大容积率,因其中有巨大的利益诱惑,开发商往往不遗余力,政府职能部门监管也存在进一步加强的问题,在违反规划的问题未处理完之前,购房人无法办理权属证书。

        4、房地产开发企业无法提供规定的资料。如未能取得《房屋建筑工程峻工验收备案表》等,无法将开发商提供的资料报产权登记机关备案。

        5、其他原因。如房地产开发企业没有将代收的公共物业维修基金上缴,在建工程或完工的工程用于贷款或借款的抵押,未办理注销抵押登记的手续(封闭抵押贷款)等

        (六)最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7) 第十八条与《城市房地产开发经营管理条例》相矛盾。

        《城市房地产开发经营管理条例》自一九九八年七月二十日公布施行,属于行政法规,其地位仅低于全国人大及全国人大常委会制定的法律,法释[2003]7号是最高人民法院依据《合同法》、《城市房地产管理法》、《担保法》等相关法律,结合审判实践,制定的司法解释,于200361日起施行。

        根椐最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》(人民法院出版社,20036月第一版)第232本条司法解释(法释[2003]7号第十八条)所依据的法律条款是:《合同法》第107条规定(略)?!冻鞘蟹康夭⒕芾硖趵返谌豕娑ǎ裕?。

        法释[2003]7号第十八条相比《条例》第三十三条,只增加了第一款中的第一项商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。最高人民法院结合审判实践,增加了该条款,突破了《条例》的规定,为开发商留下了充分的空间,以致于几乎所有的开发商在商品房买卖合同中均不按《条例》第三十三的规定,而是任意延长协助办理权属证书的期限,恶意损害购房人的合法权益。

        很多法律专家经过深入分析,也没有搞清楚最高人民法院突破《条例》的现实思考基于什么样的出发点!

    [部分地方法院判决摘要]

        [诉讼请求] 购房人要求开发商承担办理权属证书的义务。

        [一审判决理由] 关于原告主张要求被告履行办理房屋权属证书义务一节,被告只有交付具备办理产权证条件的相关手续的备案义务,但不具有批准发放权属证书的权利,而房屋产权是否具备产权性质及发证,依法应属房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围,故本院不予处理。
        [
    二审判决理由] 二审予以维持。

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