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    律师信息
    • 姓名 : 刘道炎律师
    • 电话 : 133****3030
    • 职务 :
    • 机构 : 湖北三立律师事务所
    • 证号 : 170597115612
    • 邮箱 : liu****[email protected]
    • 地址 : 云集路21号金龙大厦6008
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    房屋优先购买权行使条件
    作者:刘道炎律师发布时间:2007-01-10 来源:浏览量:1340

    三、房屋承租人优先购买权的行使条件。第一当然是出租人出卖租赁房屋。而且笔者所代理两起此类纠纷均属整体公开拍卖或竞买,因此想单独探讨该类买卖承租人是否可以行使优先购买权及如何行使优先购买权。我国合同法第230条并没有将拍卖等排除在外,也就是说在该类情况下,承租人仍然享有优先购买权。杨与龄先生认为执行法院知有优先承受权人者得依法通知其于法定期限内表示愿否优先承受,无法定期限者,则应在执行法院所定期限内行使优先承受权。优先承受权人于接到通知后,逾期未表示者,其优先视为放弃,执行法院得交由拍定人承买(人民法院报2005320日)。也有人认为拍卖等虽然属于买卖的种方式,但毕竟法律设有特别规定,它既然以价高者得为原则,当不会存在两个竞买人以相同的报价而分别成交的问题。在拍卖的情况下,如果他人拍卖成交后再允许承租人行使优先购买权,则应买人势必锐减,卖价难免偏低,一方面不利于债权人及拍卖物之所有人,他方面也不免造成偏惠优先购买权人的结果。而且还会影响拍卖行为的公信力,所以就房屋采取价高者得的买卖而,未来立法不应允许承租人行使优先购买权。(戴孟勇,中政大博导,《房屋承租人如何行使优先购买权》,清华大学学报2004年第4期)。本人认为,拍卖竞卖等因其设计精巧(如有拍卖底价,竞买程序等),一般能给予出卖人的利益高于普通买卖。再依举重明轻之理,自应允许房屋承租人行使优先购买权,但竞买人所担心只为承租人做嫁衣裳同样言之成理。因此,最高人民法院于200511日施行的《最高人民法院关于人民法院拍卖变卖财产的规定》第16条第一款规定“拍卖过程中,有最高应价时,优先购买权人可以表示以该最高价买得,如无更高应价,则拍归优先购买权人;如有更高应价,而优先购买权人不作表示的,则拍归该应价最高的竞买人。同时该规定第14条优先购买权人经通知未到场的视为放弃优先购买权。本案中租赁合同相对人即原告经通知(报纸上公告三次,书面通知一次)未到场应视为原告放弃优先权。第二应该是所谓同等条件。笔者所代理两起此类纠纷均属于部分承租与整体拍卖关系,因此所出卖标的物是否为同一房屋就产生争议。四星苑所有人区国有公房管理所出售是一整体,而其中部分为原告所承租,第三人购得后现原告主张承租部分的优先购买权,实际上两者指向不一致(一个为整体,一个为部分,前者包含后者),根本不符合同等条件,若人民法院仅以此驳回对承租人的优先购买权实难讲通(实践中已经有,但笔者认为欠妥)。若按本代理人观点,即赋予房屋承租人优先购买权以债权的效力,此难应属易事。在没有本案其他因素前提下,人民法院应赋予原告优先购买权,但由于第三人不愿对原告承租部分作分割,现已经经过公证出卖给第三人,被告区国有公房管理所应承担对原告违约责任。若将本案再引申实际上还涉及到另外一问题,即第三人合法财产权应如何?;の侍?。若在本案中人民法院认定区国有公房管理所未在合理期限内履行通知义务,原告以此其优先权受到侵害为由请示确认区国有公房管理体所与第三人合同无效,依据均为司法解释第118条“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效”,而一旦确认合同无效,势必发生出租人与第三人互相返还财产的结果,但是在房屋所有权移转手续后即为第三人办理房屋产权证后那就不仅仅是合同效力问题了,还将涉及承租人的优先购买权能否对抗第三人的财产所有权的问题。笔者根椐前面对房屋优先购买权效力及性质分析认为,即然承租人的优先购买权是基于债权性质的形成权(请求权),出租人作为该请求的义务人,负有到期履行其义务的责任。若未经通知即移转房屋所有权于第三人,在无其他因素情况下系出租人违反其应承租人请求订立合同之债务不能履行,由于出售房屋已经作为物定已经出售第三人出租人对承租人债务不能履行,应承担相应责任,承租人的优先购买权是一项请求权,无法对抗第三人的所有权(马强,人大教授《对现行承租人优先购买权制度合理性的若干思考》,同上第85页)。马强教授还认为,对此类案件只有在重新审视承租人优先购买权的立法目的和宗旨以及衡平承租人与出租人的利益后方能求得真正解决,从衡平各方关系人利益出发,原告的优先购买权行使应当受到限制,对其要求夷陵区法院确认被告与第三人杜乃林等合同无效应不予支持。本人认为,本案中在原告没有放弃优先权条件下,该买卖合同(竞卖形式)没有公证情况下,在没有超过除斥期间情况下,在没有为第三人办理房屋所有权证情况下,虽原告对其承租部分享有优先购买权,但因该房屋与区国有公房管理所出售整体构成一个整体,承租部分房屋的承租人对公房所整体出售的房屋的优先购买权的行使应受到限制在不妨碍出租人出售房屋利益前提下方享有优先购买权。原告在租赁商品房时,其目的是为了在租赁期间内有效地占有和使用该商品房,对于是否取得该房屋的所有权并没有稳定的预期。对于原告来讲,在承租期间内能稳定占有和利用租赁物,是其现实的利益,法律当然应予以维护。但在取得所有权这一问题上,所有权的取得与其租赁利益并没有必然的联系,况且被告将房屋出售后,原告基于买卖不破租赁规则,其继续享有对租赁房屋的占有和使用权,对其利益并无影响,相反如果?;て溆畔裙郝蛉?,则无法?;ど埔獾谌思昂戏ú撇谱侍?。三应是争议最大的“合理期限”。学者普遍认为形成权不是请求权,因而它不受诉讼时效的限制,但持续时间太长会产生不良后果,因此形成权在一定期限内不行使用权将导致其消灭,此一期间被称为除斥期间。房屋承租人的优先购买权作为一种形成权,理所当然的应该适用除斥期间。各国立法对房屋承租人的优先购买权的除斥期间规定不一。司法解释第118条“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效”。城市私有房屋管理条例有同样规定。我国是从出租人角度规定应于出卖标的物前某一段时间通知承租人,他国或地区是从承租人的角度规定承租人应于受到通知后一定时间内为购买的意思表示。我个人认为我国立法是欠妥的(包括合同法在内),而且已经逐渐为司法解释所替代。首先,除斥期间只适用房屋承租人的优先购买权,因此立法就应明示房屋承租人在什么期间内行使相应权利及逾期不行使的法律后果,而不是规定他人应该提前一段时间履行通知义务。实践中我国“提前三个月”的立法模式也带来了很大的问题。第一,出卖出租房屋究竟是指出卖意向还是出卖要约或出卖合同订立,第二,提前三个月的立法技巧让承租人的优先购买权那么容易“受伤”,并且让其伤势呈现多种态势,提前二个月可能就是轻微伤,提前一个月就可能是轻伤,如果提前十天是否就是重伤呢?我个人认为应参照其他国家或地区的立法,承租人受到通知后一定期间内为购买意思表示。若没有通知则侵犯其优先购买权,若通知则好计算除斥期间。当然在本案中因为采取的是竞卖的方式,即规定有低价及竞卖程序,而且在报纸上公告和书面通知原告参加竞买,还通过宜昌市夷陵区公证处公证,本案中原告已经实际放弃优先购买权,所以不存在除斥期间问题。

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