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    律师信息
    • 姓名 : 马安信律师
    • 电话 : 137****5974
    • 职务 :
    • 机构 : 广东益源律师事务所
    • 证号 : 14418200511466390
    • 邮箱 : maa****[email protected]
    • 地址 : 清远市清城区滨江路51号城市都汇1501、1502室
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    购房人什么情况下可以退房
    作者:马安信律师发布时间:2009-02-10 来源:浏览量:439
    最近很多购房人咨询如何才能解除商品房买卖合同,那究竟符合什么样条件才有权退房?结合《房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)等规定,总结出购房人可以退房的几种典型情况:
    1、开发商开发手续不全导致合同无效。
    开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。 如果开发商证件不全,就属于违法操作,与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同,开发商应当返还购房人交纳的房款??⑸涛慈〉蒙唐贩吭な坌砜芍っ?,与购房人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
    2、延期交房。
    到开发商与购房人在合同中约定的交房日后,开发商仍未通知入住的,根据《司法解释》规定,开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的,购房人就有权要求开发商退房,并要求返还订金或支付房款利息(但当事人另有约定的除外)。此外,还要注意房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。
    3、迟延办理房屋所有权登记。
    商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于开发商的原因,导致购房人无法办理房屋所有权登记,购房人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
    4、开发商未经购房人同意擅自变更设计。
    开发商应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,开发商不得擅自变更规划、设计。
      经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,开发商应当在变更确立之日起10日内,书面通知购房人。
      购房人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。购房人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更??⑸涛丛诠娑ㄊ毕弈谕ㄖ悍咳说?,购房人有权退房;购房人退房的,由开发商承担违约责任。
    5、房屋面积误差超过法定或约定的误差比。
    开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,面积误差比绝对值超出3%,购房人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。
    6、房屋质量不合格导致严重影响使用。
    根据《司法解释》规定,有两种情形的房屋质量问题,购房人请求解除合同和赔偿损失,一种是因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格;一种是因房屋质量问题严重影响正常居住使用。
    7、房屋产权存在瑕疵,开发商有恶意违约和欺诈行为。
    开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或卖给购房人后,又把房子抵押给他人,购房人查明后,就可认定购房合同无效,要求退房。此外,造成购房合同无效的常见情形还有,开发商未取得预售许可;该房屋权属有争议,司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。这里一般会涉及到开发商的恶意违约和欺诈行为,对此,《司法解释》规定了相应的惩罚性赔偿措施。
    8、按揭合同办理不下来。
    商品房买卖合同约定,购房人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人。
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